Banken lånar ut till en plan, inte till en fastighet
En bostadsrättsförening får sällan bättre villkor för att fastigheten är fin. Det som avgör är om långivaren tror att föreningen kan betala ränta och amortering även när räntan stiger och underhållet kommer. Därför är en genomarbetad plan det starkaste förhandlingsargument styrelsen har.
Föreningar som kommer till mötet med en aktuell underhållsplan, en kassaflödesprognos och en beslutad avgiftsutveckling uppfattas som lägre risk än föreningar som bara skickar senaste årsredovisningen.
Det här bör underlaget innehålla
- Nuvarande lån: belopp, ränta, bindningstid och förfallodatum per lån.
- Amorteringsplan och faktisk amortering de senaste åren.
- Belåning per kvadratmeter boarea och räntekostnad i förhållande till intäkter.
- Kassaflödesprognos 10 och 20 år framåt med planerad avgiftsutveckling.
- Underhållsplanens kommande åtgärder och vilka som avses lånefinansieras.
- Känslighetsanalys: hur ekonomin ser ut vid två till tre procentenheter högre ränta.
Planera lånebehovet innan det uppstår
När styrelsen bestämt hur stor andel av stora underhåll som ska lånefinansieras går det att se vilka år nya lån behöver tas upp, och hur stora de blir. Det gör att ni kan förhandla i lugn och ro i stället för att söka finansiering när entreprenaden redan är beställd.
Samma översikt visar när befintliga bindningstider löper ut, så att flera lån inte omsätts samtidigt i ett ogynnsamt ränteläge.
Så hjälper Sätt avgiften
Fliken Bankunderlag samlar föreningens nyckeltal, lånebehov per år och prognosen i ett dokument som kan skrivas ut och skickas till banken. Siffrorna kommer från era egna avtal, lån och underhållsplan – ingen separat mall att fylla i.
Eftersom underlaget uppdateras när planen ändras kan ni återkomma till banken med aktuella siffror inför varje ränteförhandling.
Vanliga frågor
Utöver årsredovisning och stadgar vill banken normalt se en aktuell underhållsplan, en kassaflödesprognos, hur avgiften planeras utvecklas samt vilka amorteringar och räntebindningar som gäller för befintliga lån.
Börja i god tid innan bindningstiden löper ut – gärna sex till tolv månader före. Då hinner ni ta in offerter från flera banker i stället för att acceptera det villkor som erbjuds automatiskt vid förfall.
Vanliga mått är belåning per kvadratmeter boarea, räntekostnad i förhållande till intäkter, sparande till underhåll per kvadratmeter och hur känslig ekonomin är för en ränteuppgång på ett par procentenheter.
Ja. Bankunderlaget är tänkt att skickas till flera långivare för att jämföra villkor. Samma siffror ligger till grund för alla, vilket gör offerterna jämförbara.