En årsredovisning för en bostadsrättsförening består av förvaltningsberättelse, resultaträkning, balansräkning, kassaflödesanalys och noter. Börja med förvaltningsberättelsen och nyckeltalen, titta sedan på resultatet före avskrivningar, lånen och hur mycket föreningen sparar till underhåll.
Årsredovisningen är det viktigaste dokumentet för att förstå en bostadsrättsförenings ekonomi. Den behövs när du ska köpa en bostadsrätt, när du sitter i styrelsen och när stämman ska besluta om ansvarsfrihet. Här går vi igenom delarna i den ordning de är lättast att förstå.
Steg 1: Läs förvaltningsberättelsen
Förvaltningsberättelsen beskriver föreningen i ord: fastigheten, antal lägenheter och lokaler, viktiga händelser under året, större underhåll, avgiftsförändringar och styrelsens sammansättning. Här finns också flerårsöversikten med de nyckeltal som alla bostadsrättsföreningar ska redovisa.
Leta särskilt efter vad styrelsen skriver om planerat underhåll och om avgiften väntas höjas. Om föreningen har ett negativt resultat ska förvaltningsberättelsen förklara varför och vad styrelsen tänker göra.
Steg 2: Titta på nyckeltalen
Sedan 2023 ska alla bostadsrättsföreningar redovisa samma nyckeltal, bland annat årsavgift per kvadratmeter, skuldsättning per kvadratmeter, sparande per kvadratmeter, räntekänslighet och energikostnad per kvadratmeter. Det gör det lättare att jämföra föreningar. Läs mer om nyckeltalen och vad som är rimliga nivåer.
Steg 3: Förstå resultaträkningen
Resultaträkningen visar intäkter (främst årsavgifter och hyror) och kostnader (drift, underhåll, räntor och avskrivningar) under året. Många bostadsrättsföreningar redovisar ett negativt resultat utan att ekonomin är dålig, eftersom avskrivningarna på byggnaden är stora men inte påverkar kassan.
Titta därför på resultatet före avskrivningar och på posten för planerat underhåll. Ett resultat före avskrivningar som är positivt år efter år betyder att avgifterna räcker till den löpande driften.
Steg 4: Granska balansräkningen
Balansräkningen visar vad föreningen äger (fastighet, kassa, fordringar) och hur det är finansierat (eget kapital, lån och andra skulder). Kontrollera hur stora lånen är, hur stor del som förfaller inom ett år och hur stor kassan och underhållsfonden är.
Lån som ska omförhandlas inom tolv månader redovisas som kortfristiga skulder. Det är normalt, men det betyder att föreningen snart får en ny ränta.
Steg 5: Läs kassaflödesanalysen
Kassaflödesanalysen visar hur pengarna faktiskt har rört sig: från den löpande verksamheten, till investeringar och via lån och amorteringar. Den är obligatorisk för alla bostadsrättsföreningar. Läs mer om kassaflödesanalysen.
Steg 6: Gå igenom noterna och revisionsberättelsen
Noterna förklarar siffrorna i detalj, till exempel räntor och förfallodagar på lånen, taxeringsvärde och hur byggnaden skrivs av. Revisionsberättelsen sist i dokumentet visar om revisorn tillstyrker ansvarsfrihet och har några anmärkningar. En anmärkning är en varningsflagga som är värd att fråga om.
Vanliga frågor
Var hittar jag en förenings årsredovisning? Fråga föreningen eller mäklaren, eller beställ den från Bolagsverket. Alla bostadsrättsföreningar ska skicka in årsredovisningen till Bolagsverket.
Är ett negativt resultat dåligt? Inte alltid. Titta på resultatet före avskrivningar och på kassaflödet innan du drar slutsatser.
Vem ska upprätta årsredovisningen? Styrelsen ansvarar för den, även om en förvaltare eller redovisningskonsult gör arbetet.